Nhận định, soi kèo nữ Peru vs nữ Venezuela, 7h ngày 16/7

Theo đại diện Novaland, về đất xây NƠXH, điểm a, khoản 3 điều 96 của phương án 1, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi quy định, các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị tại đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III thì phải dành quỹ đất để xây NƠXH.  

Vị này đề xuất, nên cho chủ đầu tư lựa chọn việc dành quỹ đất ngay tại dự án để xây NƠXH hoặc hoán đổi quỹ đất xây NƠXH ở nơi khác thuộc sở hữu của chủ đầu tư để xây thành một dự án NƠXH độc lập. Việc hoán đổi quỹ đất như vậy vừa đảm bảo chủ đầu tư dành đủ quỹ đất xây NƠXH vừa thực hiện đúng nghĩa vụ về NƠXH. 

“Việc này sẽ đảm bảo bảo tính đồng bộ về không gian, cảnh quan, hạ tầng. Khắc phục được cả những bất cập của chủ đầu tư lẫn người có nhu cầu mua NƠXH”,đại diện Novaland chia sẻ. 

Đại diện Nam Long Group cho hay, về quỹ đất xây NƠXH, Nghị định 100 và Nghị định 49 quy định chủ đầu tư phải dành 20% đất ở tại dự án thương mại để xây NƠXH. Bất cập trong quy hoạch hiện nay là có khái niệm “đất nhóm ở”. Vậy, quỹ đất 20% đó là đất ở hay đất nhóm ở?

Với quy định dự án nhà ở thương mại quy mô trên 2ha phải dành 20% quỹ đất ở để xây NƠXH. Đại diện Nam Long Group nêu ví dụ, có dự án ở trung tâm Thành phố có quy mô 2,5ha và chủ đầu tư xây khu biệt thự hoặc khu compound cao cấp. Vậy, chủ đầu tư phải dành 20% đất ở để xây NƠXH tại dự án thì có hợp lý không? 

Đồng quan điểm với đại diện Novaland, đại diện Nam Long Group cho rằng nên cho chủ đầu tư hoán đổi quỹ 20% đất ở tại dự án thương mại sang khu vực khác thuộc sở hữu của chủ đầu tư để xây một dự án NƠXH độc lập.

Về chính sách điều tiết NƠXH, đại diện Hưng Thịnh Corp cho hay, nên cho chủ đầu nhà ở thương mại chọn thực hiện nghĩa vụ bằng tiền hoặc chuyển đổi sang khu vực khác để phù hợp xây NƠXH. 

Đại diện Hưng Thịnh Corp đề xuất nên xem xét cấp tín chỉ về NƠXH. Ví dụ, chủ đầu tư đã thực hiện một dự án NƠXH nào đó thì sẽ được cấp tín chỉ. Sau đó, chủ đầu tư này triển khai một dự án nhà ở thương mại và có nghĩa vụ dành 20% quỹ đất ở tại dự án xây NƠXH thì chủ đầu tư sẽ. được cấn trừ thông qua tín chỉ NƠXH. 

“Nên xem xét việc này, nó sẽ thúc đẩy nhà đầu tư tham gia xây dựng NƠXH. Các chủ đầu tư có thể giao dịch với nhau về các tín chỉ đó, Nhà nước sẽ thu được thuế từ những giao dịch này. Bởi có các doanh nghiệp chỉ chuyên phát triển NƠXH và nhiều doanh nghiệp chuyên xây nhà ở thương mại, họ có thể giao dịch các tín chỉ này trên thị trường”,đại diện Hưng Thịnh đề xuất. 

Doanh nghiệp mất 3 năm để đáp ứng một quy định 

Cũng về chính sách điều tiết NƠXH, đại diện Công ty Lê Thành cho biết, dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi có 2 phương án. 

Một là giao quyền cho UBND tỉnh. Ưu điểm của phương án này là địa phương sẽ sâu sát hơn, đặc biệt với các đô thị không phải là đô thị loại III nhưng đang rất phát triển nhiều khu công nghiệp, thiếu nhà ở cho công nhân. Tuy nhiên, khi giao quyền thì nên giao thẩm quyền một cách triệt để cho UBND tỉnh quyết định. Với phương án 2, có quy định quỹ đất xây NƠXH phải là “các loại đất phù hợp với quy hoạch”. 

“Với câu này công ty tôi phải mất hơn 3 năm mới đáp ứng được. Đơn cử như khu đất 2ha, quy hoạch chỉ tiêu dân số là 1.000 dân. Khi xây NƠXH thì chắc chắn phải nén và dù chỉ dôi dư 1 người dân thì cũng bị cho là không phù hợp quy hoạch. Nên chúng tôi phải làm lại điều chỉnh quy hoạch cục bộ của khu vực, thời gian mất từ 2 đến 3 năm cũng không xong. 

Với trường hợp này, tôi kiến nghị nên quy định rõ đất phù hợp quy hoạch thì phải phù hợp về loại đất như đất ở chẳng hạn. Chứ nói chung là phù hợp quy hoạch thì có hàng loạt chỉ tiêu kèm theo thì không chủ đầu tư nào làm được”,đại diện Công ty Lê Thành nói. 

Dưới góc nhìn về chỉ tiêu dân số với dự án NƠXH, đại diện Công ty Lê Thành cho hay, đã có quy định người ngoài tỉnh không được mua NƠXH. Việc nén dân số tại dự án NƠXH, tức giải quyết càng nhiều chỗ ở cho người dân đang có nhu cầu bức thiết về nhà ở, là phù hợp thực tế bởi nó không làm tăng dân số cơ học của một tỉnh. 

Phát biểu tại hội thảo, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, ban soạn thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi mong muốn nhận được những ý kiến góp ý của đại diện các doanh nghiệp, cơ quan quản lý. 

Ban soạn thảo sẽ lắng nghe, xem xét thận trọng tất cả các ý kiến góp ý theo hướng làm sao để tăng cường quản lý Nhà nước nhưng vẫn đảm bảo thuận lợi, thông thoáng cho cho người dân và doanh nghiệp.

Tìm hiểu của PV VietNamNet, vướng mắc tại dự án Aqua City có nguyên nhân từ sự không đồng bộ quy hoạch chung TP.Biên Hoà, quy hoạch Phân khu C4 và quy hoạch chi tiết của các dự án. 

Cụ thể, khi lập và phê duyệt điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung TP.Biên Hoà năm 2014, UBND Đồng Nai đã không cập nhật đầy đủ thông tin các đồ án quy hoạch chi tiết của Aqua City. 

Năm 2021, UBND Đồng Nai triển khai điều chỉnh quy hoạch Phân khu C4. Khi Đồng Nai xin ý kiến, Bộ Xây dựng đề nghị tỉnh này phải tuân thủ quy hoạch chung TP.Biên Hoà năm 2014. 

Hiện Đồng Nai nghiên cứu lập đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung TP.Biên Hoà đến năm 2045 để thay thế quy hoạch năm 2014. 

Hai năm qua, trong khi chờ điều chỉnh quy hoạch Phân khu C4, Novaland phải tạm ngừng hoạt động xây dựng và bán hàng tại các dự án thành phần của Aqua City. 

Trong văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ mới đây, Novaland kiến nghị cho phép Đồng Nai điều chỉnh đồ án quy hoạch Phân khu C4 trên cơ sở cập nhật hiện trạng và đồ án quy hoạch chi tiết các dự án; cho cập nhật đồ án quy hoạch Phân khu C4 vào đồ án điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung TP.Biên Hoà đang thực hiện. 

Đồng thời, Novaland đề xuất Thủ tướng cho phép Đồng Nai được tiếp tục thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch Phân khu C4 sau khi điều chỉnh mà không phải đợi quy hoạch tổng thể chung TP.Biên Hoà.

Từ đó, cho Novaland được lập và trình thẩm định điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500 song song với việc thực hiện phê duyệt đồ án quy hoạch Phân khu C4 trên nguyên tắc không thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch cũ. 

Với những hạng mục tại các dự án phù hợp quy hoạch chi tiết đã được duyệt, Novaland kiến nghị được tiếp tục xây dựng và bán hàng. Điều này sẽ giúp Novaland thực hiện cam kết với khách hàng và từng bước vượt qua khó khăn. 

Chưa thống nhất về quỹ đất nhà ở xã hội 

Bên cạnh đó, việc bố trí quỹ đất xây nhà ở xã hội (NƠXH) tại dự án Aqua City vẫn chưa thống nhất. 

Hiện, theo quy hoạch, dự án Khu đô thị kinh tế mở Long Hưng chỉ có 3,72ha đất xây dựng NƠXH. Trong khi đó, dự án Khu đô thị dịch vụ thương mại Cù lao Phước Hưng không bố trí quỹ đất xây NƠXH. 

Theo Novaland, thời điểm hai dự án lớn trên được chấp thuận chủ trương đầu tư, việc bố trí quỹ đất NƠXH tại các dự án nhà ở thương mại và khu đô thị là không bắt buộc và sẽ do UBND tỉnh quyết định. 

Trên cơ sở đó, UBND Đồng Nai đã chấp thuận cho chủ đầu tư hai dự án không phải dành 20% quỹ đất để xây dựng NƠXH. 

Tại dự án Khu đô thị kinh tế mở Long Hưng, UBND Đồng Nai quy hoạch 90ha đất xây nhà tái định cư. Còn quỹ đất NƠXH của dự án Khu đô thị dịch vụ thương mại Phước Hưng thì được bố trí vào dự án NƠXH 46,8ha tại xã Tam Phước, TP.Biên Hoà của Công ty Cổ phần Tràng An. 

Đại diện Novaland cho hay tập đoàn đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất tại dự án Aqua City. Do đó, kiến nghị Thủ tướng chấp thuận không điều chỉnh quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 của các dự án thành phần để bố trí quỹ đất NƠXH.

Đồng thời, chấp thuận với quyết định của UBND Đồng Nai về việc bố trí quỹ đất NƠXH dự án Khu đô thị dịch vụ thương mại Phước Hưng vào dự án NƠXH của Công ty Cổ phần Tràng An. 

Ngoài Aqua City, 3 dự án khác thuộc Phân khu 4C, TP.Biên Hoà là Khu đô thị kinh tế mở Long Hưng, Khu đô thị dịch vụ thương mại Phước Hưng và Khu đô thị Đồng Nai WaterFront cũng bị vướng mắc về quy hoạch.

Để gỡ vướng, Tổ công tác của Chính phủ đề nghị Đồng Nai rà soát quy hoạch chi tiết 4 dự án, đảm bảo tuân thủ quy hoạch, xây dựng. Từ đó, đề xuất hướng điều chỉnh quy hoạch Phân khu C4 và quy hoạch chi tiết các dự án để báo cáo Thủ tướng xem xét, điều chỉnh. 

Về quỹ đất NƠXH, Tổ công tác đề nghị Đồng Nai rà soát quy định và quy hoạch từng thời kỳ để xác định. Đồng thời, đề xuất phương án bố trí quỹ đất NƠXH tại các dự án hoặc trong Phân khu C4 hoặc nơi khác thuộc TP.Biên Hoà, báo cáo để Thủ tướng xem xét, quyết định. 

Bỏ khung giá đất và quy định bảng giá đất phù hợp với thị trường; linh hoạt trong việc điều chỉnh bảng giá đất; đơn giản hóa quy trình điều chỉnh bảng giá đất. 

Cũng theo lãnh đạo Bộ TN&MT, sẽ quy định tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. 

HĐND cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.

Bên cạnh đó, quy định phân cấp cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể đối với trường hợp thuộc thẩm quyền quyết định thu hồi đất của UBND cấp huyện

Quy định bổ sung chế tài xử lý trách nhiệm của tổ chức tư vấn xác định giá đất đối với trường hợp kết quả định giá đất không bảo đảm tính trung thực, khách quan.

Ngoài ra, sửa đổi, bổ sung phương pháp định giá đất (quy định tại Nghị định) và nội dung, điều kiện áp dụng, nguyên tắc ưu tiên khi áp dụng các phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tiễn của Việt Nam.

Về tổ chức thực hiện, Thứ trưởng cho biết, cần thực hiện nghiêm các quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành.  Trong đó, việc xác định giá đất cụ thể phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, phương pháp định giá đất và kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường.

Thứ trưởng cũng nhấn mạnh việc công bố công khai về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; các dự án đã được phê duyệt theo quy định để người dân hiểu rõ thông tin, tránh bị giới đầu cơ lợi dụng thổi giá, đẩy giá đất nền.

Tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra việc đấu giá quyền sử dụng đất và định giá đất tại các địa phương; nâng cao năng lực của hệ thống tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và định giá đất; tổ chức tuyên truyền, nâng cao nhận thức cộng đồng; tập huấn, nâng cao chuyên môn, nghiệp vụ về đấu giá quyền sử dụng đất và định giá đất.

Giá đất thấp hơn nhiều với giá trên thị trường

Trước đó, tại Nghị quyết 18-NQ/TW về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao” của T.Ư chỉ ra rằng, chính sách tài chính trong lĩnh vực đất đai hiện nay chưa thực sự khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững. Các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất đến nay vẫn còn bất cập, chưa phù hợp với thực tế.

Giá đất được xác định thường thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường. Chưa thể xử lý triệt để tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương, cũng chưa có chế tài xử lý hành vi sai phạm trong xác định giá đất, đấu giá quyền sử dụng đất.

Nhằm hoàn thiện cơ chế xác định giá đất trong giai đoạn tới, Nghị quyết 18 đặt ra giải pháp đáng chú ý là bỏ khung giá đất.

Cụ thể, có cơ chế và phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Đồng thời, quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trong đó, Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. HĐND cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất.

Ngoài ra, Nghị quyết 18 cũng yêu cầu có cơ chế nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên.

Bên cạnh đó, bổ sung, hoàn thiện các quy định nhằm bảo đảm công khai, minh bạch như: Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; xử lý nghiêm các vi phạm...

Nhìn nhận từ thực tế thị trường bất động sản thời gian qua, chuyên gia bất động sản đánh giá, sau cơn sốt đất giá đất đã thiết lập mặt bằng giá đất mới mà bảng giá đất vẫn lẹt đẹt. 

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), bảng giá đất mới nhất tại các địa phương có hiệu lực trong 5 năm từ 2020-2024. Tuy nhiên, bảng giá đất bị ràng buộc do quy chế khung giá bảng giá nên không thực hiện được đúng nguyên tắc là giá đất phù hợp với giá thị trường vì bị hạn chế bởi khung ở trên. Bảng giá không thoát ra được cơ chế đó. 

Thực tế, địa phương được cho phép hàng năm điều chỉnh bằng hệ số K nhưng theo ông Châu hệ số đó là áp dụng theo bảng giá đất thì cũng không đáp ứng được nhu cầu của người dân.

Như tại TP.HCM, trong năm 2021, chỉ sau khoảng 1 tháng ban hành hệ số điều chỉnh giá đất để lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư lấy ý kiến người dân có đất bị thu hồi. Nhưng khi áp dụng quyết định đó thì người dân không đồng thuận nên thành phố lại phải xem xét đề xuất lại tăng lên hệ số điều chỉnh giá đất nông nghiệp cho thấy khung giá đất, bảng giá đất là quá lạc hậu không phù hợp với cơ chế thị trường.

Tại Hà Nội, bảng giá đất mới có hiệu lực thi hành từ năm 2020, giá đất đô thị trong nội thành tối đa thuộc quận Hoàn Kiếm (phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ) có giá gần 188 triệu đồng/m2 thì thực tế thị trường hiện nay cho thấy việc tìm mua nhà 2 tỷ ở Hà Nội là rất khó khăn. Bảng giá đất vừa mới được ban hành đã trở nên lạc hậu với thị trường.