-Thời gian gần đây, hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) đã góp phần tích cực vào việc giải phóng hàng tồn kho trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, theo các chuyên gia, hiện vẫn còn nhiều rào cản và rủi ro pháp lý ảnh hưởng đến xu hướng này.Cuộc chơi chưa bao giờ dễ dàng
Từ đầu năm 2017 đến nay, thị trường địa ốc xuất hiện hàng loạt thương vụ M&A khi nhiều tập đoàn lớn của Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và Trung Quốc thâu tóm những dự án có quy mô lớn tại TP.HCM. Tuy nhiên, trên thực tế, M&A bất động sản chưa bao giờ là cuộc chơi dễ dàng và không phải bất cứ thương vụ mua bán, sáp nhập nào cũng thuận lợi và đem về kết quả khả quan.
 |
Hoạt động M&A diễn ra khá sôi động thời gian qua |
Theo nhận định của JLL Việt Nam, M&A được xem là một cách để tối đa hóa giá trị mang lại hiệu quả cao. Thế nhưng, trong giai đoạn sau của cuộc đàm phán, nhiều vấn đề rủi ro “ẩn giấu” sẽ dần lộ diện.
“Cứ 5 thương vụ bất động sản thì sẽ có ít nhất một thương vụ thất bại cho đến khi thỏa thuận được ký kết. Điều này có thể làm gia tăng rủi ro, khó ước tính chi phí và dễ dẫn đến sai lệch trong chiến lược kinh doanh. Trong đó, vấn đề được nhắc tới là giá thị trường của một danh mục đầu tư bất động sản bị thâu tóm có thể sẽ khác biệt rất lớn với giá trị đã được thỏa thuận, khiến công ty thâu tóm phải chịu rủi ro đáng kể về tài chính”, JLL nhìn nhận.
Luật sư Nguyễn Hưng Quang, Trưởng văn phòng luật sư NH Quang và cộng sự, cho rằng, về khía cạnh pháp lý, việc chuyển nhượng dự án và công trình xây dựng theo quy định về luật kinh doanh bất động sản phải đáp ứng một số điều kiện của pháp luật về mức độ xây dựng và hoàn thành dự án.
Cụ thể, về nguyên tắc, Luật Kinh doanh Bất động sản hiện nay quy định bên chuyển nhượng dự án phải hoàn tất việc đầu tư hạ tầng đối với phần chuyển nhượng thì mới thực hiện được việc chuyển nhượng. Dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất thì không được chuyển nhượng.
Không chỉ vậy, Luật sư Nguyễn Hưng Quang còn cho biết, để được chuyển nhượng dự án, thủ tục hành chính hiện nay còn khá phức tạp, thời gian kéo dài. Chính các thủ tục cồng kềnh này sẽ gây ra nhiều rủi ro cho cả hai bên mua và bán.
Nhiều rủi ro cho khách hàng
Theo Luật sư Trần Đức Phượng, Giám đốc Công ty Luật Hợp Việt, nhiều nhà phân phối bất động sản gần đây chủ động bỏ tiền ra đầu tư vào các dự án dở dang như mua lại một tòa nhà trong dự án, hay mua lại một phần dự án, một số sàn căn hộ… để hoàn thành sản phẩm giao cho người mua nhà. Các nhà phân phối này bước đầu đã thực hiện được nhiều dự án thành công, góp phần làm nhiều dự án hồi sinh, người mua đã được nhận nhà.
Tuy nhiên, những thương vụ kiểu này lại có nguy cơ rủi ro và tranh chấp. Bởi lẽ, trên thực tế, rất khó khăn để làm thủ tục chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án.
Chưa kể, nhà phân phối thường đặt một cái tên mới cho dự án (tên này không phải là tên pháp lý của dự án) và sẽ “chuyển nhượng hợp đồng” lại cho khách hàng. Do nhà phân phối đóng vai trò như chủ đầu tư để trong hợp đồng mua bán, nên nhiều công chứng viên không phát hiện ra và vẫn công chứng việc chuyển nhượng. Thế nhưng, lúc làm giấy chủ quyền nhà thì khách hàng sẽ gặp rắc rối do cơ quan nhà nước chỉ công nhận chủ đầu tư thực sự của dự án. Khi tranh chấp xảy ra, những rủi ro đối với những thương vụ kiểu này sẽ rơi phần lớn vào người mua cuối cùng.
Để tránh rủi ro, Luật sư Trần Đức Phượng cho rằng, khi mua nhà trong trường hợp trên, khách hàng cần kiểm tra kỹ chủ đầu tư thật sự của dự án. Bởi chủ đầu tư là người chịu trách nhiệm với người mua, nhà phân phối hoặc đơn vị được ủy quyền chỉ là người chuyển nhượng lại sản phẩm cho người mua.
Một rủi ro khác cũng được các chuyên gia khuyến cáo, là tình trạng nhà đầu tư thứ cấp chưa hoàn thành việc chuyển nhượng dự án (dự án vẫn đứng tên chủ đầu tư cũ), nhưng vẫn trực tiếp ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Những hợp đồng dạng này sẽ bị vô hiệu khi xảy ra tranh chấp. Lý do là, theo quy định tại Khoản 5 Điều 13 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản.
Luật sư Nguyễn Đăng Tư, Văn phòng Luật sư TriLaw, cho rằng, khách hàng mua nhà ở những dự án hậu M&A cần yêu cầu bên bán cung cấp pháp lý dự án xem đã chuyển nhượng sang chủ đầu tư mới hay chưa. Mặt khác, điều kiện nhất định phải có để giao dịch, chính là dự án phải có được văn bản của Sở Xây dựng về việc đủ điều kiện huy động vốn và có ngân hàng bảo lãnh.
Quốc Tuấn - Diệu Thủy
Cách tính tiền thuế sử dụng đất khi chuyển nhượng - mua bán nhà ở xã hội
Báo xin giải đáp thắc mắc của một số độc giả về cách tính tiền thuế sử dụng đất khi chuyển nhượng - mua bán nhà ở xã hội.
" alt="Rủi ro pháp lý bủa vây các dự án thời kỳ hậu M&A"/>
Rủi ro pháp lý bủa vây các dự án thời kỳ hậu M&A
Nhu cầu sử dụng điện thoại thông minh ngày càng phổ biến, người hiện đại thường sở hữu 1 - 2 chiếc smartphone trở lên tùy theo điều kiện kinh tế và nhu cầu sử dụng. Ngay cả người lớn tuổi cũng dần tiếp cận những sản phẩm công nghệ tiên tiến, giúp họ dễ dàng kết nối người thân, giải trí mọi lúc mọi nơi.Chính vì thế, bên cạnh các món quà sức khỏe, nhiều người thường tìm mua smartphone để gửi tặng người thân, giúp ông bà có thêm phương tiện liên lạc và giải trí. Được coi là thế hệ “khó” thích ứng với những công nghệ mới, người cao tuổi thường băn khoăn trước vô vàn sự lựa chọn dòng smartphone hiện đại. Muốn chọn sản phẩm phù hợp, người mua cần hiểu rõ nhu cầu sử dụng, tâm lý và thói quen của người lớn tuổi.
Dễ dàng đọc tin tức, xem video trực tuyến
Người lớn tuổi thường không thích đọc các văn bản trên màn hình kích thước nhỏ với chi chít chữ. Thậm chí, một số smartphone có font chữ cách điệu khiến việc sử dụng khó khăn hơn.
Để người lớn tuổi sử dụng smartphone dễ dàng, người mua nên chọn những chiếc smartphone có màn hình lớn từ 6 inch trở lên, rõ nét, chất lượng hình ảnh tối thiểu chuẩn HD+. Điều này sẽ giúp người lớn đọc thông tin rõ ràng và có trải nghiệm hình ảnh sống động. Nhờ vậy, việc xem phim, xem/đọc tin tức trên báo trở nên thú vị hơn cả, sẽ không còn làm người lớn phải “nheo mắt” hay “chau mày” nữa.
Một “ứng cử viên” sáng giá cho món quà công nghệ tặng bố mẹ, ông bà là điện Nokia C20 và C30. Cả hai đều có màn hình lớn từ 6.5 inches, hỗ trợ dải màu rộng cùng độ hiển thị sắc nét, hứa hẹn mang đến sự hài lòng khi xem YouTube và lướt web.
Pin lâu, sóng khỏe
Người lớn tuổi thường ít quan tâm đến thời lượng pin của máy. Do vậy, người mua nên lựa chọn những sản phẩm điện thoại có dung lượng pin lớn, cho phép sau một lần sạc có thể sử dụng lâu, giúp người già không mất liên lạc bất chợt hay gián đoạn khi sử dụng.
 |
| Nokia C30 cho thời gian sử dụng lên tới 3 ngày* |
Hiểu rõ nhu cầu của người dùng phổ thông, Nokia C30 được trang bị viên pin có dung lượng lên đến 6.000 mAh, cho phép thiết bị vận hành lên đến 3 ngày chỉ với 1 lần sạc (theo kết quả thử nghiệm sử dụng thực tế của HMD Global). Dòng năng lượng trong pin có độ ổn định cao, giúp nâng cao hiệu suất vận hành lâu dài mà không rơi vào tình trạng hết pin đột ngột.
Thêm vào đó, vỏ ngoài của thiết bị được làm bằng polycarbonate chắc chắn, bền bỉ chuẩn châu Âu, giúp người dùng tránh các trường hợp hư hỏng do va chạm ngoài ý muốn.
 |
| Điện thoại Nokia C30 màu xanh lục cứng cáp, bền bỉ chuẩn châu Âu |
Đáp ứng hoàn hảo nhu cầu liên lạc, chia sẻ mỗi ngày
Mặc dù người lớn không quá quan trọng quá về tiện ích chụp ảnh, nhưng nếu chất lượng camera kém, khi gọi video hình ảnh không rõ nét… sẽ gây cảm giác khó chịu cho người dùng.
Vậy nên, người mua nên chọn smartphone có cảm biến từ 5MP trở lên để tăng chất lượng cuộc gọi video. Ngoài ra, hệ thống loa ngoài cũng là yếu tố nên cân nhắc kỹ: âm thanh phải to, rõ, không bị nhiễm tạp âm, giúp người lớn tuổi dễ nghe-nói, trao đổi thông tin.
 |
| Dễ dàng kết nối người thân mỗi ngày với Nokia C30 |
Hiểu nhu cầu trên, Nokia C20 được trang bị camera 5MP trước và sau với flash LED riêng biệt, giúp người dùng dễ dàng bắt trọn những khoảnh khắc quý giá bên người thân. Trong khi đó, Nokia C30 được trang bị camera kép 13MP, tích hợp sẵn các chế độ: chụp hình HDR, chế độ làm đẹp, chụp đêm… Nhờ vậy, người dùng có thể thỏa sức ghi lại những bức ảnh sống động, bắt trọn mọi khoảnh khắc của cuộc sống.
Giá thành hợp lý
Người lớn tuổi không thích được tặng những chiếc smartphone đắt tiền, quá hiện đại hay bắt mắt. Hiểu tâm lý này, người mua thường lựa chọn những mẫu smartphone thuộc phân khúc phổ thông với giá thành phải chăng, thiết kế nhã nhặn, tinh tế, mà vẫn đáp ứng mọi tiêu chí về chất lượng.
Với mức giá vừa túi tiền cùng những điểm cộng vượt trội về tính tiện dụng, Nokia C30 và Nokia 20 là bộ đôi hoàn hảo cho món quà tặng người thân. Cụ thể, Nokia C30 phiên bản bộ nhớ 3GB/32GB có mức giá chỉ 2,99 triệu đồng. Trong khi đó, Nokia C20 phiên bản 2GB/16GB có giá bán lẻ đề nghị là 2,19 triệu đồng. Đồng thời, Nokia còn áp dụng chính sách ưu đãi trả góp 0% cho 2 dòng điện thoại trên nhằm tạo điều kiện tài chính tối đa cho người mua.
Nokia C30 và Nokia C20 sử dụng hệ điều hành Android Go mới nhất, có tốc độ xử lý mượt mà, chức năng mở khóa bằng khuôn mặt tiện lợi, cùng các tính năng bảo mật tối ưu. Ngoài ra, máy có trợ lý ảo Google sẽ giúp người dùng dễ dàng tìm kiếm bằng tiếng Việt, đọc báo tiếng Việt, tra Google map, xem thời tiết…
Ngọc Minh
" alt="Mua smartphone cho người lớn tuổi, chú ý 4 tiêu chí này"/>
Mua smartphone cho người lớn tuổi, chú ý 4 tiêu chí này
- Hai luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông Trịnh Xuân Thanh nộp đơn xin rút lui, không bảo vệ cho bị cáo này trong vụ án và phiên tòa sắp tới.Ông Vũ 'nhôm' bị áp giải về Nội Bài" alt="Luật sư của Trịnh Xuân Thanh rút lui trước ngày mở tòa"/>
